El passat 31/12/2019 va entrar en vigor el Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, aprovat per la Generalitat de Catalunya, el qual té com a objectius combatre situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer, i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats. En aquest article procedim a realitzar un breu anàlisis d’algunes de les principals novetats rellevants que conté aquest Decret, de les que informem amb caràcter resumit, a continuació:

Mesures davant la desocupació permanent d’habitatges

El Decret fa referència a la funció social de l’habitatge així com defineix els conceptes d’ habitatge buit i de situació anòmala, en el següent sentit:

La funció social de la propietat

En relació a la funció social de la propietat i el deure de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb l’ordenació territorial i urbanística, es considera incompliment:

  • Que romanguin desocupats de manera permanent i injustificada per un termini de més de dos anys. L’ocupació sense títol habilitant o la transmissió de la titularitat no alteren la situació d’incompliment.
  • Que un habitatge amb protecció oficial o un habitatge reservat per al plantejament urbanístic no es destini a residència habitual i permanent de persones.

En cas que es declari l’incompliment de la funció social, les administracions competents poden adoptar mesures d’execució forçosa.

Les administracions competents poden declarar l’incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges quan, requerits els propietaris perquè adoptin les mesures necessàries per complir amb la funció esmentada, aquests incompleixin el requeriment en el termini que s’hi estableixi. La declaració de l’incompliment de la funció social pot comportar l’adopció de les mesures d’execució forçosa, incloent-hi l’expropiació forçosa en els casos establerts legalment.

En el cas d’habitatges titularitat de persones jurídiques privades, quan l’administració requereixi la persona responsable perquè adopti les mesures necessàries per ocupar legalment i efectivament un o diversos habitatges perquè constitueixin la residència de persones, ha d’advertir-li en la mateixa resolució que, si l’habitatge no s’ocupa legalment i efectivament en el termini que estableixi, es podrà exigir l’execució forçosa de les mesures requerides mitjançant la imposició d’una multa coercitiva de mil euros per cada habitatge per lapses de temps d’un mes mentre romanguin desocupats, amb un import màxim total del 50 per cent del preu estimat de l’habitatge. En la situació assimilada relativa als edificis d’habitatges inacabats, el requeriment esmentat ha d’incloure les mesures necessàries per acabar prèviament les obres d’edificació.

Es considera habitatges buits els que romanen desocupats permanentment i sense causa justificada durant més de dos anys. Són causes justificades:

  • Trasllat per raons laborals
  • Canvi domicili per una situació de dependència
  • Abandonament habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població
  • Propietat o possessió de l’habitatge sigui objecte de litigi judicial pendent de resolució

L’ocupació sense títol legítim no impedeix que es consideri un habitatge buit excepte quan el propietari acrediti haver iniciat les accions judicials adequades per a la recuperació efectiva de la possessió abans del termini de dos anys.

I com a situacions d’utilització anòmala la desocupació permanent i injustificada (habitatge buit) i els edificis inacabats amb destinació final a habitatge amb més del 80% de les obres de construcció executades i després de que hagin transcorregut més de dos anys del termini previst per acabar les obres.

Per a dur a terme l’expropiació forçosa, es requereix el compliment dels següents requisits:

a) Que els immobles estiguin situats en les àrees indicades per l’article 12.5 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, o en els municipis que el Govern declari per decret atenent les necessitats d’habitatge i el parc d’habitatges disponibles. Per determinar aquests municipis, s’ha de donar audiència a les entitats locals afectades i tenir en compte la participació del Consell de Governs Locals o de les organitzacions associatives dels ens locals més representatives.

b) Que els habitatges estiguin inscrits en el Registre d’habitatges buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, o siguin susceptibles d’estar-hi inscrits, o pertanyin a persones jurídiques que els hagin adquirit d’un titular d’habitatges inscrits en el Registre en primera o ulteriors transmissions, encara que el titular actual sigui un fons de titulització d’actius o l’adquisició s’hagi efectuat mitjançant la transmissió d’accions o participacions de societats mercantils.

Mesures per resoldre situacions d’emergència social

El Decret defineix dos tipus d’allotjament en casos d’emergència social: 

  • Allotjament dotacional: Aquell que es destina a satisfer les necessitats temporals d’habitació de les persones – tant de règim d’ús compartit de tots o part dels elements de l’allotjament amb altres usuaris com de règim privat d’un habitatge complet – per raó de dificultats d’emancipació, requeriments d’acolliment o assistència sanitària o social, feina o estudi, afectació per una actuació urbanística per col·lectius de joves, gent gran, persones amb discapacitat, dones víctimes de violència de gènere, immigrants, persones separades o divorciades que hagin perdut el dret a l’ús de l’habitatge compartit, i persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució d’habitatges o per actuacions d’execució del plantejament urbanístic o sense llar
  • Allotjament provisional: En situacions d’emergència social de les persones en risc d’exclusió residencial, el seu allotjament s’efectua amb caràcter provisional en un allotjament dotacional que formi part del sistema urbanístic d’equipaments comunitaris o en altres allotjaments gestionats per les administracions competents en les mateixes condicions de temporalitat regulades per als allotjaments dotacionals.

Es pot aplicar l’expropiació forçosa per causa d’interès social a l’efecte de dotar les administracions competents en la matèria d’un parc social d’habitatges assequibles de lloguer per atendre amb caràcter preferent les necessitats d’habitatge de les persones que es troben en situació d’exclusió residencial o que estan en risc de trobar-s’hi. Amb aquesta finalitat, és causa d’interès social l’incompliment de la funció social de la propietat, relativa a l’ocupació legal i efectiva de l’habitatge perquè constitueixi la residència de les persones.

Obligació d’oferir un lloguer social:

– Abans d’adquirir un habitatge resultant de l’assoliment d’acords de compensació o dació en pagament de préstecs o crèdits hipotecaris sobre l’habitatge habitual, o abans de la signatura de la compravenda d’un habitatge que tingui com a causa de la venda la impossibilitat per part del prestatari de retornar el préstec hipotecari, l’adquirent ha d’oferir als afectats una proposta de lloguer social, si l’adquisició o la compravenda afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial.

– Abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d’oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a. Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d’habitatge.

b. Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

– En qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d’un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:

o Per venciment de la durada del títol jurídic que habiliti l’ocupació de l’habitatge

o Per manca de títol jurídic que habiliti l’ocupació quan el demandant tingui la condició de gran tenidor i es donin les següents circumstàncies:

i. L’habitatge es trobi en una situació anòmala

ii. Els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l’ocupació sense títol es va iniciar mínim 6 mesos abans de l’entrada en vigor del Decret llei 17/2019

iii. Els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els últims 2 anys

iv. Els serveis municipals emetin un informe favorable pels ocupants sobre el compliment dels paràmetres de risc d’exclusió residencial i l’arrelament i la convivència en l’entorn

– En els casos en que s’hagin iniciat procediments judicials abans de l’entrada en vigor del Decret llei.

Es considera grans tenidors als fons de capital risc i titulització d’actius i a les persones físiques i jurídiques que per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses siguin titulars de més de 15 habitatges, a excepció dels promotors socials que fa referència l’article 51.2. a) i b) de la Llei 18/2007 i de persones que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Mesures per articular un nou model d’habitatge amb protecció oficial

S’estableixen mesures per a la qualificació i vigència dels habitatges de protecció oficial, així com els sistemes de preu de venda i rendes màximes, així com els sistemes de promoció d’habitatges públics i privats.

Mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures

Es crea l’Índex elaborat pel departament competent en matèria d’habitatges a partir de les dades que consten al Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes que informa sobre la mitjana del preu del lloguer d’un habitatge de característiques similars en el seu entorn urbà.

Aquest índex ha de constar en la publicitat de l’habitatge, l’oferta i contracte d’arrendament. En cas contrari, es produirà una infracció lleu, susceptible de ser sancionada per l’Administració. Es pot consultar l’Índex en la següent pàgina web:

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

L’Administració l’ha de tenir present en el desenvolupament de les seves polítiques públiques i els arrendadors, en cas de no aplicar-lo no es podran beneficiar dels ajuts públics adreçats al foment del lloguer quan la renda pacta sigui superior a l’índex.

DEPARTAMENT LEGAL